재개발이나 재건축 조합의 사업설명회 책자를 펼쳐보거나 추진위 소식을 접하다 보면 자주 등장하는 단어가 있습니다. 바로 '용도지역 상향(종상향)'입니다. "제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향 추진!", "제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 변경 추진!"과 같은 플래카드는 주민들의 마음을 설레게 만듭니다.
용도지역이 상향되면 땅의 쓰임새가 좋아져 더 높고 넓은 아파트를 지을 수 있게 되므로, 사업성이 대폭 좋아지는 것은 사실입니다. 하지만 세상에 공짜 점심은 없듯이, 지자체가 용도지역을 올려줄 때는 그에 비례하는 '공공기여(기부채납)'와 의무 사항을 요구하게 됩니다.
1. 용도지역 변경(종상향)의 개념과 사업성이 바뀌는 원리
용도지역 변경(종상향)이란 부동산이 위치한 땅의 행정적 분류를 한 단계 이상 높여 부여받는 것을 의미합니다.
예를 들어 제2종 일반주거지역(용적률 약 200%)이 제3종 일반주거지역(용적률 약 250%)으로 올라가거나, 제3종 일반주거지역에서 준주거지역(용적률 약 400%)으로 상향되는 경우를 말합니다.
용도지역이 상향되면 일어나는 가장 드라마틱한 변화는 바로 '허용 용적률의 대폭 증가'입니다.
건축 연면적의 증가: 같은 대지면적 위에 훨씬 더 많은 층수와 면적의 건물을 지을 수 있게 됩니다.
일반분양 물량 확보: 늘어난 연면적만큼 조합원에게 배정하고 남는 '일반분양 아파트' 수가 늘어납니다.
조합원 부담금 절감: 일반분양을 통해 들어오는 수입이 늘어나므로, 조합원이 부담해야 할 추가분담금이 줄어들거나 비례율이 올라갑니다.
2. 종상향의 대가: 기부채납(공공기여)과 임대주택의 산식
지자체 입장에서 특혜 시비를 막고 지역 사회의 균형을 맞추기 위해 용도지역 상향 시 일정 비율의 자산을 공공에 환원하도록 법으로 정해두고 있습니다. 이를 공공기여(기부채납)라고 부릅니다.
주거지역에서 준주거지역으로 종상향될 때 조합이 지불해야 하는 대표적인 대가는 다음과 같습니다.
증가된 용적률의 일부를 임대주택으로 공급 도시정비법 및 지자체 조례에 따라 종상향으로 늘어난 용적률(예: 3종 250% → 준주거 400%로 늘어난 150%p)의 일정 비율(보통 50% 내외)을 공공임대주택으로 건설하여 지자체에 기부하거나 매각해야 합니다.
토지 및 기반시설 기부채납 구역 내 토지 일부를 공원, 도로, 도서관, 복지시설, 공공청사 등의 부지로 지자체에 무상 제공해야 합니다. 이는 전체 단지 면적 중 조합이 실제 아파트를 지을 수 있는 '순수 대지면적'이 줄어드는 결과를 가져옵니다.
3. 실전 손익 계산: 종상향은 무조건 조합원에게 이득일까?
제가 현장에서 종상향을 추진하는 조합원분들과 상담할 때 늘 강조하는 점은, "증가하는 수입"과 "추가되는 지출"을 냉정하게 비교해야 한다는 것입니다.
단순히 용적률이 250%에서 400%로 늘어났다고 해서 수익이 1.6배 늘어나는 것이 아닙니다. 실질 손익표를 따져보면 다음과 같은 변수가 작동합니다.
플러스 요인 (+)
일반분양 세대수 증가로 인한 분양 수입 증대
초고층 랜드마크화로 인한 향후 아파트 시세 상승 기대감
마이너스 요인 (-)
기부채납으로 인한 토지 지분 감소
임대주택 대량 공급에 따른 일반분양 비율 상쇄
공사비(시공비)의 대폭 증가: 고층 및 초고층(35층~49층 이상)으로 지을 경우, 지진·바람 대피 설계, 지하 주차장 깊이 확대, 특수 공법 적용 등으로 인해 3.3㎡(평)당 공사비가 일반 아파트 대비 20~30% 이상 크게 상승합니다.
만약 공사비가 급등하는 시기라면, 용적률이 늘어 얻는 분양 수입보다 초고층 건축으로 인한 공사비 증가분과 기부채납 부담이 더 커져 오히려 조합원 실익이 줄어드는 역효과가 발생할 수도 있습니다.
4. 용도지역 상향 매물 검토 시 체크리스트
정비구역 내 매물을 물색할 때 "곧 종상향이 된다"는 소문만 듣고 과도한 프리미엄을 주고 매수하는 것은 위험합니다. 다음 세 가지 항목을 반드시 확인하시기 바랍니다.
첫째, 지자체 도시계획위원회의 정식 심의 및 지구단위계획 수립 여부입니다. 단순 조합의 '희망 사항'인지, 지자체와 사전협의를 거쳐 구역지정안이나 지구단위계획에 반영된 명확한 '행정 계획'인지를 구별해야 합니다.
둘째, 순수 일반분양 세대수의 증가 폭입니다. 종상향 후 임대주택과 기부채납을 모두 제외하고 실제로 조합원 외에 일반에게 유상 분양할 수 있는 세대수가 얼마나 늘어나는지 사업성 분석 자료를 꼼꼼히 뜯어보아야 합니다.
셋째, 입지 조건과 상업 인프라의 어울림입니다. 주거지역에서 준주거로 상향될 경우, 하부층에 대형 상가나 업무시설을 의무적으로 넣어 주상복합 형태로 지어야 하는 경우가 많습니다. 주변 상권이 침체된 지역이라면 대형 상가 분양 미달(미분양) 리스크가 조합의 부담으로 돌아올 수 있습니다.
핵심 요약
용도지역 상향(종상향)은 허용 용적률을 높여 지을 수 있는 세대수와 아파트 층수를 늘려주는 정비사업의 강력한 호재입니다.
종상향을 받는 대가로 기부채납(토지 제공)과 늘어난 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 제공해야 하는 의무가 발생합니다.
초고층 건축에 따른 공사비 상승과 기부채납 비율을 종합적으로 고려하여 실질적인 조합원 실익 증가 여부를 판단해야 합니다.
다음 8편에서는 "[문제 해결] 토지 지분이 작은 쪼개기 매물 구분법과 입주권 산정 위험 요소"를 주제로, 재개발 구역에서 자주 발생하는 지분 쪼개기 매물의 위험성과 안전한 매물 판별법을 살펴보겠습니다.
관심 있게 보고 계신 정비구역에서 용도지역 상향(종상향)을 추진 중인가요? 종상향 추진에 대해 궁금한 점이나 의견이 있다면 댓글로 이야기를 나눠보세요!
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